Trošak je jedna od ključnih karakteristika predmeta građanskopravnog posla. Koji su njeni znaci? Kako se klasifikuju vrednosti? Za koje se svrhe u poslovanju ili u poslovanju nekretninama izračunavaju relevantni pokazatelji i kojim metodama?
Šta je "cijena" i "procjena"
Prije razmatranja tipova vrijednosti i pratećih razloga za njenu klasifikaciju, hajde da definišemo šta je to. Postoji dosta kriterijuma koji bi omogućili da mu se da nedvosmislena karakteristika među svetskim i ruskim ekonomistima. Među najpopularnijim je ovo: trošak je novčani iznos koji se postavlja kao uslov transakcije u procesu interakcije subjekata građanskopravnih odnosa u očekivanom trenutku prijenosa imovinskih prava ili drugih mehanizama korištenja objekta. Zauzvrat, koncept "procjene" povezan je s mehanizmom za određivanje iznosa u pitanju.
Aspekti evaluacije
Objekti vrednovanja mogu biti nekretnine, usluge, transport, potrepštine za domaćinstvo, intelektualna svojina - sve što je predviđeno građanskim pravom kao mogući predmet transakcija fizičkih i pravnih lica. Postupak utvrđivanja novčane vrijednosti,čiji je prenos sa jednog subjekta pravnih odnosa na drugi osnov za prenos prava svojine, vrši se metodama koje priznaju obe strane. Mogu ih ponuditi i treća lica, ali uz dogovor sa glavnim učesnicima u transakciji.
Ove ili druge vrste vrijednosti robe, imovine ili usluga mogu se odrediti, u zavisnosti od prirode pravnih odnosa, na zahtjev stranaka ili na osnovu zakonskih uslova. Tako, na primjer, u prometu nekretnina, korištenje procjenitelja je u mnogim slučajevima obavezno za registraciju vlasništva.
Pristupi evaluaciji
Evaluacija, kao i, na primjer, određivanje vrste vrijednosti, može se izvršiti u okviru različitih pristupa. U ruskoj poslovnoj praksi postoje tri glavna: profitabilna, uporedna i skupa. Uzmite u obzir njihovu suštinu.
Model prihoda podrazumijeva korištenje metoda koje se zasnivaju na obračunu procijenjenog prihoda od mogućeg korištenja novog vlasnika objekta procjene - na primjer, iznajmljivanje. Uporedni model uključuje proučavanje brojki koje karakterišu tipove vrijednosti imovine nekih objekata, sa pokazateljima drugih koji su u osnovi vrlo slični. Na primjer, procjenitelj, prilikom određivanja odgovarajućeg monetarnog pokazatelja za stan, po pravilu proučava postojeće prijedloge na tržištu nekretnina. U okviru troškovnog modela izračunavaju se mogući troškovi koji su neophodni za održavanje objekta u ispravnom funkcionalnom stanju. ako a,Recimo da osoba kupi traktor, tada procjenitelj kojeg je angažovao mora uzeti u obzir potencijalne troškove vezane za popravku opreme prilikom utvrđivanja cijene ove vrste transporta.
Rezultat procjene vrijednosti
Nakon što se analiziraju vrste vrijednosti imovine i da se odgovarajuća procjena, rezultat se može koristiti kao vodič za određivanje konačne cijene transakcije. Ili u druge svrhe - na primjer, prilikom sklapanja ugovora o osiguranju, davanja kredita, prodaje udjela itd. Razmotrimo koje se vrste vrijednosti razlikuju u procjeni različitih objekata od strane ruskih stručnjaka. I kako se relevantne informacije mogu koristiti u praksi.
Klasifikacija vrijednosti
Koje vrste vrijednosti određenog objekta procjene razlikuju savremeni stručnjaci? Ovdje postoji mnogo kriterija za klasifikaciju. Razmotrite jedan od najčešćih modela među ruskim ekonomistima.
Sadrži, posebno, tržišnu vrijednost. Riječ je o cijeni čija je vrijednost fiksna u trenutku procjene vrijednosti objekta, pod uslovom da se prodaje u konkurentskom segmentu. Odnosno, preduslovi za utvrđivanje tačne cene su dostupnost javnih informacija o principima formiranja cena proizvoda, odsustvo značajnih eksternih (regulatornih) faktora koji utiču na cenu.
U razmatranom modelu postoji investicijska vrijednost. Njegovi indikatori su identifikovani kako bi se pružile informacije osobama koje su zainteresovane za ulaganje u određeni objekat. U nekim slučajevimavrijednost investicije može odgovarati tržišnoj vrijednosti. Ali nije uvijek tako. Ponekad se istovremeno sa investicionom vrednošću izračunava i likvidacioni iznos objekta. Njegova vrijednost izražava vjerovatni iznos mogućeg prihoda nakon preprodaje predmeta transakcije.
Postoji katastarska vrijednost. Svrha njegovog osnivanja je upis objekta u određeni državni ili industrijski registar uz naknadno korištenje informacija po relevantnim izjavama. Po pravilu, u ovom slučaju govorimo o obračunu poreza. Katastarska vrijednost je obično ispod tržišne vrijednosti kada je nekretnina u pitanju, ili približno jednaka njoj.
Postoji i vrijednost osiguranja. Uključuje obračun iznosa plaćanja po ugovoru o osiguranju. U nekim slučajevima se istovremeno s njim obračunava i trošak zamjene objekta. To se dešava, na primjer, ako relevantni ugovor sa osiguravajućim društvom podrazumijeva ne novčanu naknadu, već dovođenje objekta u prvobitno funkcionalno stanje u slučaju oštećenja ili kvara.
Tako smo razmotrili 4 vrste vrijednosti koje su najčešće u ruskoj školi ekonomije, kao i nekoliko komplementarnih. Ova lista, naravno, nije konačna. Postoje privatne vrste tržišne vrednosti, kao i investicione, odnosno katastarske, koje se odnose na karakteristike objekata sa različitim, kao opcija, pravnim statusom. Sada pređimo na proučavanje suštine objekata u odnosu na koje se izračunava odgovarajući parametar uaspekt praktičnog značaja.
Procjena poslovanja
Naravno, postoji mnogo specifičnih tipova objekata u odnosu na koje se određuje vrijednost. Među najčešće susrećem u ruskoj poslovnoj praksi su poslovanje i nekretnine. U prvom slučaju procjenjuju se ukupna imovina preduzeća, principi upravljanja i aktivnosti koje ostvaruju profit. Prije proučavanja tipova vrijednosti preduzeća, biće korisno odrediti ciljeve sa kojima se subjekt odgovarajuće procjene suočava.
Zašto cijeniti posao? Prva opcija ovdje su izgledi za prodaju poduzeća. Vlasnik kompanije može odlučiti da se bavi drugim poslom, ali prvo je korisno prenijeti sadašnji u ruke drugog vlasnika. Takođe, procena poslovanja se može izvršiti radi poboljšanja kvaliteta upravljanja preduzećem, da bi se identifikovali mogući nedostaci u sistemu upravljanja. Druga mogućnost je privlačenje pažnje investitora u slučaju da nema dovoljno obrtnih sredstava, ili je kompanija postavila zadatak širenja tržišta, zbog čega se ukaže potreba za dodatnim sredstvima. Procjena vrijednosti poslovanja može se izvršiti prilikom podnošenja zahtjeva za kredit - ona je ta koja po pravilu služi kao smjernica za donošenje odluke o izdavanju kredita od strane banke.
Vrijednosti poslovne vrijednosti
Koje vrste vrijednosti su uključene u vrednovanje preduzeća? Koji principi se ovdje najčešće koriste? Glavne vrste vrijednosti koje se primjenjuju u odnosu na procjenu poslovanja su tržišna i investiciona. Prema mišljenju nekih stručnjaka, s obzirom na mogućnost kupovine preduzeća,preporučljivo je da se partner fokusira na drugi pravac u analizi relevantnih perspektiva. Budući da je tipična „tržišna“cijena za posao pokazatelj koji ne govori uvijek jednoznačno o razvojnom potencijalu preduzeća. Ali ako govorimo o identifikaciji, onda se ključni principi za izračunavanje potrebnih brojeva mogu zasnivati na:
- u poređenju dostupnih indikatora sa onima tipičnim za druge učesnike na tržištu;
- o proučavanju konkurentskih prednosti poslovanja;
- na subjektivnoj viziji stručnjaka koji vrše procjenu;
- o proučavanju uticaja spoljašnjih faktora.
Kada je u pitanju određivanje investicione vrijednosti preduzeća, mogu se primjenjivati isti principi, ali osim njih, dozvoljeno je koristiti i niz drugih:
- modeliranje ponašanja subjekata uključenih u posao (utjecaj faktora);
- obračun profitabilnosti (povećanje tržišne vrijednosti tokom vremena).
Specifični indikatori troškova mogu zadovoljiti potencijalnog poslovnog kupca ili investitora, u zavisnosti od toga kolika je procijenjena veličina investicije u posao i koji su izgledi za njihovu povrat. U mnogim slučajevima, ulaganja mogu biti kreditnog porijekla. Vrijednost mogućeg profita ne samo da bi trebala biti različita od nule, već bi trebala osigurati i isplatu kamate banci. Dodatne smjernice u donošenju odluka investitora, osim indikatora koji odražavaju tržišnu i investicionu vrijednost poslovanja, mogu biti:
- očekivana održivost poslovanja (sposobnost da sestvaraju prihod tokom vremena);
- korelacija perioda otplate sa konkurentnim poslovima (možda je investitoru isplativije uložiti u drugu kompaniju, a kupcu - da je stekne);
- nivo povjerenja između partnera.
Navedeni kriterijumi mogu biti prilično subjektivni. Stoga su u poslovnoj praksi tržišna i investiciona vrijednost preduzeća parametri, iako važni, ali ne uvijek među ključnima.
Drugi mogući faktor je trošak vrsta posla povezanih s procjenom poslovanja za investiciju ili moguću kupovinu. Ako proučavanje preduzeća može biti praćeno značajnim ulaganjima koja ne podrazumevaju stvarni profit (na primer, kontaktiranje eksternih stručnjaka, revizora i analitičara), onda je verovatno da će investitor ili potencijalni kupac posla radije da se ne bavi određenu firmu.
Procjena nekretnina
Biće korisno proučiti koje su vrste vrijednosti nekretnina, kao i koji pristupi se primjenjuju u njenoj procjeni. Ali prvo, kao iu slučaju poslovanja, hajde da definišemo ciljeve koje žele učesnici u građanskopravnim transakcijama odgovarajućeg tipa. Potreba za proučavanjem vrsta vrijednosti nekretnina, kao i za obraćanjem uslugama procjenitelja, javlja se u sljedećim glavnim slučajevima:
- postoji transakcija za prodaju stana, kancelarije, druge zgrade ili lokala;
- procjenjuje se imovina kompanije;
- veličina oporezive osnovice se utvrđuje u smislu imovinenaknade.
Naravno, u praksi može biti više razloga za procjenu nekretnina. Na primjer, u nekim slučajevima postaje neophodno odrediti vrste procijenjenih troškova pored osnovnih postupaka. Ili - kao opcija - procijeniti nekretnine kako bi ih prenijeli na potrebe države.
Procjena imovine
Gore smo napomenuli da su glavni tipovi vrijednosti preduzeća tržišna i investicijska. Što se tiče nekretnina, isti parametri se mogu ispitati, ali, po pravilu, pored toga dolaze i brojni drugi. Naime - katastarska i osiguravajuća vrijednost objekta. U nekim slučajevima se utvrđuje i likvidacija. Već smo gore razmotrili karakteristike određivanja tržišne i investicione vrijednosti. U slučaju nekretnina, opći principi i metode općenito su slični onima koji se koriste u procjeni vrijednosti poslovanja. Koriste se samo kada su više prilagođene specifičnostima relevantnog tržišta: "konkurencija" se zamjenjuje "stanjem" (nivo popravke, završni materijali i njegov kvalitet itd.), "profitabilnost" - očekivanim " diže se".
Proučimo sada kako se izračunavaju brojke za katastarsku, osiguranje i likvidacione vrijednosti. Svi oni imaju neke specifičnosti. Svaki tip utvrđene vrijednosti od navedenih karakterišu karakteristike u pogledu metoda vrednovanja. Razmotrite ih.
Ako je riječ o katastarskoj vrijednosti nepokretnosti, onda procjenitelj za osnovu uzima metodologijuogleda se u relevantnim zakonskim izvorima, preporukama Ministarstva finansija i drugih resora nadležnih za praktičnu upotrebu relevantnih informacija o stanovanju. U nekim slučajevima mogu se koristiti i kriteriji specifični za određivanje tržišne vrijednosti objekta. Može se proučavati različita tehnička dokumentacija.
Ako je zadatak utvrđivanje osiguravajuće vrijednosti nekretnine, tada se u ovom slučaju, po pravilu, procjenitelj rukovodi uglavnom tržišnim metodama, ali prilagođenim stvarnom sadržaju kupoprodajnog posla. Na primjer, ako osoba kupi stan na hipoteku, tada samo iznos kredita može biti uključen u trošak osiguranja. I u ovom slučaju, odgovarajuća osnovica za obračun iznosa po ugovoru sa osiguravačima može biti niža nego da je za osnovu uzeta neto tržišna vrijednost stana.
Hipoteka je primjer tržišnog segmenta gdje likvidaciona vrijednost objekta može biti praktično značajna za subjekte građanskopravnih transakcija. Ukoliko, na primjer, pojedinac ili organizacija ne ispuni uslove za otplatu kredita, banka će vjerovatno odlučiti da proda založenu imovinu. Čak i prije potpisivanja ugovora o procesuiranju zajma, finansijska institucija možda želi da analizira izglede za komponentu likvidacije projekta.
Imajte na umu, međutim, da neki stručnjaci smatraju da je neprikladno koristiti izraz "likvidaciona vrijednost" u odnosu na transakcije nekretninama u interakciji s bankama. Slučajčinjenica da ugovor o hipoteci podrazumevano ne podrazumeva obavezan prenos stana u vlasništvo banke - to je samo mera obezbeđenja kredita. Dok u svom čistom obliku, likvidaciona vrednost podrazumeva obračun cene po kojoj će vlasnik objekta (npr. preduzeća) moći da proda svoju imovinu (recimo, zbog stečaja preduzeća). Stoga, termin u pitanju treba koristiti s oprezom u odnosu na nekretnine.
Cijena je konstantna vrijednost?
Mnogi moderni ekonomisti misle da nije. Osim ako, naravno, ne govorimo o tržišnoj privredi, gde ima mesta mehanizmu slobodnog određivanja cena na osnovu ponude i potražnje. Bez obzira na to koje vrste vrijednosti robe se proučavaju, svaka od njih je varijabilna vrijednost, približna smjernica koju strane u transakciji mogu koristiti u određenom trenutku. Postoje, naravno, industrije u kojima je volatilnost relevantnih indikatora minimalna – na primjer, tržišni segmenti kojima dominiraju vladine narudžbe. Ali ovo je prije izuzetak. Sposobnost navigacije u promjenjivom okruženju troškova jedna je od najvažnijih konkurentskih prednosti svakog modernog poslovanja.
