Da bi ljudi živeli u čistim i renoviranim kućama, da bi uživali u šetnji pored kuće, potrebno je održavati funkcionisanje celokupnog sistema javnih službi, pravilno organizovati korišćenje zajedničke imovine, voditi računa o udobnost stanara i uređenje dvorišnog prostora. Ko bi ovo trebao raditi? Očigledno je da stanovnici stambene zgrade (MKD) moraju obaviti važan posao kako bi organizirali takvo tijelo koje će kvalitetno i na vrijeme brinuti o zajedničkoj imovini i održavati kuću čistom i urednom u njihovim interesima. Čitav niz poslova održavanja kuće naziva se MKD menadžment.
Kako se tačno MKD može implementirati?
Mnogi su čuli o tome koje metode upravljanja MKD-om trenutno postoje. Ali često jednostavno nema dovoljno vremena za razumijevanje detalja, iako je ovo znanje vrlo korisno.
U Zakonu o stanovanju Ruske Federacije, metode upravljanja MKD-om su izložene na vrlo razumljiv način (dio 2 člana 161). Međutim, nisu svi primjenjivi na svaki dom. Ako ima manje od trideset stanova u MKD,stambeno zakonodavstvo nudi direktno upravljanje kao način upravljanja denarom. U tom slučaju ugovore sa dobavljačima, serviserima, čistačima i drugim radnicima sklapaju vlasnici stanova, koji će biti odgovorni inspekcijskim organizacijama i plaćati kazne u slučaju problema u oblasti zaštite od požara, nesreća, neblagovremenog odvoza smeća. Upravljanje obično vrši inicijativna grupa stanovnika ili izabrani predstavnik na pro bono osnovi. Ali implementacija aktivnosti za održavanje i rad MKD-a je dosta posla, stoga je razumno instalirati direktnu kontrolu kao način upravljanja MKD-om u malim kućama. Svaki stanar ima svoju viziju slike idealne kuće i ulaza, pa broj stanara direktno utiče na mogućnost postizanja kompromisa i utiče na vjerovatnoću sukoba i nesporazuma.
Druga opcija upravljanja MKD-om, navedena u Zakonu o stanovanju, je upravljanje određenom vrstom pravnog lica. Konkretno, takva osoba može biti udruženje vlasnika kuća (HOA), stambena zadruga (HC) ili druga specijalizovana potrošačka zadruga (PC). Ovim načinom upravljanja vlasnici stanova ovlašćuju pravno lice za sklapanje ugovora za tekuće popravke i za sve aspekte funkcionisanja kućne imovine, kao i za pružanje usluga vodosnabdijevanja, sanitacije, grijanja i drugih usluga.
Treća opcija uključuje sklapanje ugovora sa upravljačkom organizacijom koja će sveniz usluga za MKD i istovremeno biti odgovoran za eventualna kršenja zahtjeva ruskog zakonodavstva pred inspekcijskim organima.
Ko bira da upravlja MKD-om?
Vlasnici stanova ne samo da imaju kontrolu nad svojom kvadraturom, već moraju održavati i zajedničku imovinu u dobrom stanju. Stoga, Zakon o stanovanju Ruske Federacije sadrži direktivu za vlasnike kuća da odluče kako će se upravljati njihovom kućom. Prije nego što odaberu metodu upravljanja MKD-om, vlasnici stanova trebaju detaljno proučiti njihove specifičnosti, koja je najprikladnija za kuću, uzimajući u obzir njezinu starost, stanje i druge karakteristike, kao i povezati je sa željom vlasnika da upravljaju svojim domom i plaćaju komunalne račune na vrijeme.
Konačni izbor se vrši na generalnoj skupštini vlasnika, koja se može održati lično ili organizirano bez ličnog prisustva svih stanara. Da bi odluka skupštine bila punovažna, za nju moraju glasati stanovnici koji zajedno imaju 50 ili više posto glasova. Izbor načina upravljanja MKD-om na glavnoj skupštini mora biti striktno prihvaćen od strane svakog stanara u MKD-u, čak i uprkos mogućem izostavljanju samog sastanka. Kada se sastanak održava u odsustvu, učešćem se smatra blagovremeni prenos svoje odluke od strane vlasnika u pisanoj formi. Rezultat ovakvog sastanka vlasnika stanova bilježi se u protokolu za izbor načina upravljanja MKD-om koji je istaknut na ulazima na način da svaki vlasnikstanova bez greške je bio upoznat s njim. Javni plasman vrši inicijator sastanka u roku od deset dana od dana donošenja odluke. Na isti način, kroz organizaciju glavne skupštine, ostvaruje se mogućnost promjene načina upravljanja MKD-om.
Sve gore navedeno ima veze sa kućama koje su već zauzete. Ali drugačija je situacija sa novoizgrađenim kućama. Često se dešava da u novogradnji nemaju svi stanari pravo vlasništva, na primjer, to su višestruki vlasnici kapitala. Zbog činjenice da takvi građani, prema stambenom zakonodavstvu, nemaju pravo glasa o pitanju određivanja oblika upravljanja kućom, postaje nemoguće izabrati način upravljanja ovom kućom.
Šta se događa ako nije odabrana metoda kontrole MKD?
Stambeni kod ograničava vremenski period kada vlasnici imaju priliku da razmotre i organizuju proces kreiranja HOA ili odabira upravljačke organizacije.
utvrđuje upravno tijelo. Ovde niko od zakupaca nema pravo da odbije, a svaki vlasnik je dužan da poštuje odredbe ugovora o upravljanju zaključenim sa izabranom upravljačkom organizacijom, bez obzira da li mu ovaj ugovor odgovara ili ne. Ali uvijek postoji proceduramogućnost da se ispravi trenutno stanje i prije isteka ugovora održi opći sastanak na kojem će se raspravljati o pitanju promjene načina upravljanja MKD-om ili upravljačkom organizacijom.
Šta uključuje održavanje prostorija u MKD-u?
Sve usluge i radovi u vezi sa konceptom "održavanja prostorija u denaru" definisani su stambenim zakonodavstvom. Ovaj koncept obuhvata širok spektar usluga za organizovanje snabdevanja vodom, strujom, gasom, toplotom, registraciju građana koji žive u kući, računovodstvene usluge, tehnički rad, sanitarno održavanje.
Tehnički rad, zauzvrat, uključuje održavanje inženjerskih sistema zgrade i popravke. Sanitarno održavanje uključuje čitav niz mjera za održavanje čistoće i reda u kući i na susjednoj teritoriji, na primjer, čišćenje, dezinfekcija, deratizacija, dezinsekcija.
Šta radi HOA?
Ovaj način upravljanja MKD-om, kao HOA, pojavljuje se tamo gdje bi neki stanari željeli da mogu kontrolirati potrošnju na održavanje svog doma. Rukovodstvo HOA ne nastaje od nule, već se uvijek stvara od najaktivnijih i najzainteresovanijih stanovnika. I iako takvi preduzimljivi građani nemaju uvijek puno poznavanje zakonske osnove i znanja iz oblasti komunalnih djelatnosti, važan faktor uspješnog rada je želja da svoj dom uljepšaju. Odbor HOA mora obavljati ugovorne poslove na čišćenju, odlaganju smeća, održavanju inženjerskih komunikacija i drugim aspektimaodržavanje kuće i susjedne teritorije. Održavanje reda i poštivanje sanitarnih i požarnih standarda također je važna funkcija HOA. Finansijska strana upravljanja podrazumijeva prisustvo knjigovođe u HOA-i koji vodi evidenciju o sredstvima koja stanari prenose za plaćanje komunalija, kao i o novcu koji se troši za potrebe kuće. Dodatni prihod HOA može se ostvariti od zakupa bilo kojeg dijela zajedničke imovine.
Ako vlasnik sam odluči da li želi postati član HOA ili ne, onda, zauzvrat, HOA nema pravo odbiti prijem u svoje redove, čak i ako iznenada drugi članovi HOA će se suprotstaviti. Nespremnost da se postane član HOA ponekad se povezuje s potrebom plaćanja dodatnih usluga - osiguranje na parkingu i na ulazu, cvjetne gredice u dvorištu, video kamere na podovima. Zaista, za članove HOA, plaćanje je obavezno ako je odbor HOA donio takvu odluku. Izlaz u ovoj situaciji može biti pojedinačni ugovor sa HOA, u kojem će sve naknade biti odobrene unaprijed.
Kako funkcioniše kompanija za upravljanje?
Uz direktno sklapanje ugovora između vlasnika i specijalizovane kompanije za upravljanje, očekuje se pružanje usluga održavanja i sanitacije u kući, kao i kvalitetne popravke, kao profesionalni i iskusni stručnjaci koji rade u kompanija za upravljanje moći će pravilno procijeniti potrebu i složenost posla, odabrati odgovarajuće materijale, pozvati pravospecijaliste. Ako društvo za upravljanje radi sa više kuća, onda je moguća i niža cijena radova i usluga. Međutim, komunikacija sa menadžmentom je često teška, pa čak i mali incident poput pregorele sijalice može biti nezgodan nekoliko dana.
Dogovor sa kompanijom za upravljanje: šta je najvažnije?
Najvažniji korak u proceduri za uspostavljanje jednog od načina upravljanja MKD-om je izrada i zaključivanje ugovora sa društvom za upravljanje. Sadržaj ugovora će odrediti budući odnos između stanara i društva za upravljanje, uključujući mogućnost raskida ugovora u slučaju nepoštenog obavljanja funkcija održavanja kuće. U tekstu ugovora mora biti naznačena sva nekretnina, vrste i učestalost radova i usluga koje će društvo za upravljanje biti u obavezi da izvrši, iznos i vrijeme svih plaćanja koje će vlasnici morati izvršiti. U ugovoru možete propisati i proceduru izvještavanja stanara o obavljenom poslu. Ako se to ne uradi, izvještaj se šalje vlasnicima jednom godišnje.
Zašto se okuplja MKD savjet?
Druga obaveza stanara je da odaberu savjet kuće u slučaju da je od načina upravljanja MKD-om izabrana opcija sa društvom za upravljanje. Naime, glavni zadaci savjeta su formulisanje prijedloga i kontrola tekućeg rada. Na sastanku vlasnika, članovi vijeća daju prijedloge šta je tačno potrebnoza popravku, koje tekuće popravke mogu biti odgođene za narednu godinu, a koje zahtijevaju hitne mjere, kome i za koje svrhe se može dati u zakup zajednička imovina i drugi aspekti održavanja MKD-a i uređenja. U zadaće vijeća spada i proučavanje ugovora i sporazuma koje predlažu vlasnici u cilju zaštite prava i interesa stanara kuće. Na osnovu rezultata razmatranja, vijeće donosi zaključke i preporuke o svim dokumentima. Može se reći da savjet MKD-a usmjerava raspravu o važnim pitanjima na sastancima vlasnika, komunicira sa upravljačkom organizacijom i kontroliše implementaciju uslova ugovora o upravljanju.
Prednosti i nedostaci različitih oblika upravljanja MKD-om
Ako izvršimo uporedni opis metoda upravljanja MKD-om, možemo izvući sljedeće zaključke. Osnovna razlika leži u činjenici da direktno upravljanje uključuje rješavanje svih pitanja od strane stanara kuće. Dok druga dva načina upravljanja MKD-om omogućavaju vam da prebacite teret odgovornosti na ramena predsjednika HOA-e ili menadžmenta upravljačke organizacije. S druge strane, uz samostalan menadžment možete mnogo mobilnije poslovati sa sredstvima i fleksibilno prilagoditi izbor radova i usluga trenutnoj situaciji. Stanari koji direktno upravljaju domom mogu čak i značajno smanjiti troškove popravke i održavanja kuće odabirom izvođača prema svojim željama za cijenu rada i usluga.
U isto vrijeme, karakteristična karakteristikaugovorom sa društvom za upravljanje dobiće profesionalne usluge u skladu sa zahtjevima zakona. Prilikom upravljanja stanarima ili u obliku HOA, osobe sa posebnim obrazovanjem i vještinama ne učestvuju uvijek u organizaciji održavanja kuće, tako da mogu biti potrebni dodatni troškovi za obuku osoblja u oblasti stambeno-komunalnih usluga i zakonodavstva. Takođe, rukovodeće organizacije, po pravilu, imaju na raspolaganju specijalizovanu opremu koja im omogućava pružanje mnogih usluga na višem nivou. Općenito, sve metode upravljanja MKD-om imaju svoje nijanse koje se moraju uzeti u obzir pri odabiru.
Gdje kontaktirati ako ima problema sa kompanijom za upravljanje?
U slučaju kvarova u održavanju kuće (npr. smeće nije na vrijeme uklonjeno sa mjesta kontejnera, ulaz nije bio mokro očišćen, zidovi u liftu su ofarbani i drugi prekršaji), preporučljivo je da se prvo kontaktirajte direktno kompaniju za upravljanje sa zahtjevom da riješite probleme. Ako društvo za upravljanje ne odgovori, žalbu treba poslati Državnoj stambenoj inspekciji radi provjere.
Međutim, postoje alternativni načini uticaja na kompaniju za upravljanje. Tako u Sankt Peterburgu već nekoliko godina radi portal “Naš Sankt Peterburg” koji je kreirala gradska vlast. Na ovoj stranici možete objaviti izvještaj o postojećem problemu odabirom odgovarajuće kategorije i prilaganjem pratećih fotografija ili dokumenata. Nakon registracije na straniciporuka se šalje na obradu izvršiocu - društvu za upravljanje i kontroli okružne uprave. Istovremeno se automatski određuje rok u kojem je izvođač dužan dati odgovor o otklanjanju problema. Statistika poruka je važan pokazatelj rada područnih uprava u oblasti stambeno-komunalnih usluga, pa se većina poruka obrađuje efikasno i na vrijeme.
Za probleme u vezi sa određivanjem načina upravljanja MKD-om, na portalu su otvorene dvije kategorije za slanje poruka: “Prekršaji pri izboru/promjeni upravljačke organizacije” i “Prekršaji prilikom kreiranja HOA”. Također, ako nema informacija o odabranom društvu za upravljanje, možete poslati poruku u kategoriju “Nema informacija o društvu za upravljanje u kući.”
Portal predstavlja veliki izbor kategorija za objavljivanje poruka o nezadovoljavajućem stanju zajedničke imovine u kući i dvorištu. Možete prijaviti i polomljene ljuljaške na igralištu, prepune kante za smeće i neoprane stepenice. Najpopularnije kategorije za održavanje kuće su "Nezadovoljavajuće stanje ulaznih vrata" i "Ne ili nepoštivanje rasporeda čišćenja ulaza". U prvom se primaju poruke o potrebi hitnih radova na trenutnoj sanaciji ulaza, u drugom - informacije o narušavanju sanitarnog stanja stepeništa.
Svijest o metodama upravljanja MKD-om, njihovim karakteristikama, proceduri odabira kompanije za upravljanje i praćenju njenog rada omogućava vam da odaberete najuspješniju opciju zaodržavanje vašeg doma. Da biste razumjeli zamršenosti stambenog zakonodavstva, morate potrošiti dosta vremena, ali ovaj posao će se isplatiti uređenim stepenicama i liftovima koji rade bez problema.
